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    老舊小區改造進入加速期 三大痛點待解決

     

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    老舊小區改造作為惠及民生、拉動基建的重要抓手,各地政府普遍較為重視。

    從近期多地披露的老舊小區改造進度可以看出,上半年受疫情影響,各地開工建設速度整體放緩,下半年提速動作明顯。

    住建部此前公布的數據顯示,今年1-7月份,全國新開工改造城鎮老舊小區2.22萬個,占年度目標任務(3.9萬個)的56.4%,較6月末提高了16個百分點。涉及居民442.74萬戶,占年度目標任務(約700萬戶)的62.7%,較6月末提高了15.6個百分點。

    全國五分之一住房有舊改需求

    據中國城市規劃設計研究院城市更新研究所副所長范嗣斌在第十二屆全國既有建筑改造大會上透露,按照各地提供的數據不完全統計,目前全國有改造需求的小區32.7萬個,總建筑面積65億平方米,從建筑面積看,約占現有城鎮住房總量324億平方米的20.06%。 

    第三方機構根據目前各試點城市老舊小區改造投入資金情況初步測算,平均每個社區改造所需資金約850萬元,每平方米所需改造資金280元。

    按照國家要求,到2022年要基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。到“十四五”末,結合各地實際,力爭基本完成2000年年底前建成的需改造的城鎮老舊小區改造任務。

    目前,部分城市陸續披露了老舊小區改造計劃。據不完全統計,有26個城市公布了2020年計劃改造的小區數量,其中,鄭州將改造約1200個小區,在所有城市中居首,西安是另一個改造小區數量過千的城市。其他城市公布的數據都沒有超過500個,有18個城市的改造數量都在100至500個之間。

    從公布的改造面積來看,截至8月上旬,上述城市中,有21個公布了2020年的老舊小區計劃所覆蓋的改造面積。所有已公布改造計劃的城市,改造面積都超過100萬平方米。其中,西安、哈爾濱、杭州、武漢等地,今年都將改造超過1000萬平米,最多的西安則計劃改造1900萬平米。

    而從改造計劃覆蓋的家庭來看,部分城市同時發布了老舊小區的改造面積與覆蓋家庭數量。其中,杭州2020年的改造計劃涉及家庭最多,達到15萬戶,另外南昌和武漢的覆蓋家庭也超過了10萬戶,太原、蘭州和濟南則超過了5萬戶。

    三大痛點亟待解決

    業內人士指出,老舊小區改造過程中,最大的難題是標準的制定。標準既需要理論模型支撐,也需要實踐應用,最主要的是居民需要。在制定過程中,需要滿足老舊小區的功能需要,以用戶思維重新構建老舊小區的標準體系,將老舊小區改造變成一種標準化的產品去輸出。

    據了解,目前在老舊小區改造過程中,既包括老舊小區主體建設,也包括老舊小區周圍的配套建設。其中,主體建設主要包括外立面改造、加固、抗震功能升級、改善居住面積等。配套設施建設則包括老舊小區周圍商超、圖書館、停車場等一系列配套完善。

    老舊小區周邊往往有閑置的廠房、閑置的辦公樓、閑置的空地,這些周邊閑置的資產就是當前老舊小區建設過程中可以加以利用的重要資產。業內人士表示,如何將這些閑置資產利用起來,改善老舊小區周圍的環境,是老舊小區改造過程中非常重要的命題。將老舊小區配套和自身改造結合起來,真正改善居住環境,才能達到老舊小區改造的根本目的。

    據介紹,目前各地老舊小區改造水平不一,改造技術和交付標準存在較大差異。針對老舊小區改造過程中存在的問題,業內人士指出,老舊小區改造主要存在三方面的痛點:第一,改造資金存在困難;第二,改造過程中存在技術標準不統一問題;第三,住戶意見和滿意度問題。

    而在老舊小區改造過程中,住戶意見不統一的問題非常常見。以加裝電梯為例,三層以上的住戶通常對加裝電梯比較歡迎,而三層以下的住戶則往往比較抵觸。從分析發現,很多老舊小區改造意見不統一,主要和出資有關。因為目前的政策是“誰受益、誰出資”,于是產生了分歧。在實踐過程中發現,如果對住戶居住條件真的起到改善作用,這一問題可能就會迎刃而解。

    形成長效管理機制

    實際上,城鎮老舊小區改造是造福人民群眾、滿足人民群眾美好生活需要的重要民生工程,對老舊小區的改造不能“一改了之”。

    國務院辦公廳此前印發的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》要求,居民委員會、業主委員會、物業服務企業等組織應在改造過程中引導居民協商確定改造后小區的管理模式、管理規約及業主議事規則,共同維護改造成果;建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制,促進小區改造后維護更新進入良性軌道。

    華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法表示,居民委員會、業主委員會、居民會議等自治組織應依據城市居民委員會組織法等相關法律法規的規定,依法積極行使自身職權。一方面基于小區的實際情況建立切實可行的設施管理維護方案,另一方面建立公平合理且具有可實施性的糾紛解決機制,以應對改造工程及后續可能產生的居民糾紛。從人和物兩個層面保證小區改造的成果長期惠及居民,切實保障居民的居住權益。

    在北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池看來,針對老舊小區普遍存在的居民收入不高、出資意愿低、硬件條件先天不足等問題,政府可以通過制定相應的法律法規將資金來源、居民出資比例,以及改造后的長效管理機制固化下來。比如,在北京市今年出臺的《關于開展危舊樓改建試點工作的意見》中,就規定了改建資金由政府、產權單位、居民、社會機構等多主體出資,對政府補貼、居民出資比例都有詳細規定。通過引入社會資本、物業管理實現長效管理機制。

    住建部有關負責人近日指出,由于城鎮老舊小區改造產業的關聯度較高,帶動效應較強,能夠有效的擴大投資和內需,是推動惠民生擴內需有效結合的一項利國利民的重要工作。接下來,要繼續深化社會各界對城鎮老舊小區改造意義的認識,著力引導群眾轉變觀念,變“要我改”為“我要改”,形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。

    楊勤法表示,居民如果認為改造方案存在問題,則可以依據城市居民委員會組織法向居民委員會反映。如居民認為需要對小區進行改造,則可以向居民委員會反映,由居民委員會召集居民會議討論并作出決定。這也符合《意見》要求各地建立激勵機制,優先對居民改造意愿強、參與積極性高的小區實施改造的精神。

     

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